VDL Financieel Advies

voor een zorgloze financiële toekomst 



Wij werken met (nagenoeg) uitsluitend rechtstreekse aanstellingen.

 Wij zorgen ervoor dat we direct toegang hebben tot de beste aanbieders in de markt. 

In uitzonderlijke gevallen maken we gebruik van indirecte kanalen, want we willen wel het allerbeste voor u





Geen hypotheekrenteaftrek meer. Wat kost je dat?

De hypotheekrente die je betaalt, mag je sinds 2001 nog maar 30 jaar aftrekken. Dit betekent dat deze aftrekpost over 10 jaar verdwijnt voor een grote groep huiseigenaren. En als De Nederlandsche Bank haar zin krijgt, kan het zomaar gebeuren dat de hypotheekrenteaftrek nog eerder wordt afgeschaft. Voor iedereen!

Als je een koophuis hebt en de hypotheekrente niet meer mag aftrekken van de belasting, kost dat al snel honderden euro’s per maand. Zeker huiseigenaren die hun hypotheek tussentijds hebben aangepast en/of een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebben, gaan dat voelen in hun portemonnee.

Scenario 1: je hebt een (deels) aflossingsvrije hypotheek

Stel dat je een huis hebt gekocht in 2001. Dan vervalt jouw recht op hypotheekrenteaftrek dus over 10 jaar. Maar wat kost je dat als je een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebt? We geven een rekenvoorbeeld.

Piet en Jacqueline hebben in 2001 een hypotheek afgesloten van € 250.000. Ze lossen deze voor de helft af. In 2031 hebben ze dan nog een schuld van € 125.000, waarover ze 3% rente betalen. Door het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek kunnen ze deze € 3.750 niet meer aftrekken. Als zij nog wel een eigenwoningforfait zouden moeten betalen, zijn ze netto bijna € 1.400 per jaar meer kwijt.

Scenario 2: je hebt je hypotheek tussentijds aangepast

Als je een lopende hypotheek in de tussentijd hebt aangepast, bijvoorbeeld vanwege een verhuizing, kun je ook te maken krijgen met het vervallen van de hypotheekrenteaftrek.

Stel dat je in 2001 een huis hebt gekocht en in 2016 bent verhuisd naar een ander koophuis. De kans is groot dat je looptijd van de hypotheek opnieuw op 30 jaar hebt laten zetten. De totale looptijd komt dan weliswaar uit op 45 jaar, maar mag je nog steeds maar 30 jaar de rente aftrekken. Alleen als de lening voor het nieuwe huis hoger is, mag je over de verhoging wel opnieuw 30 jaar de rente aftrekken.

Scenario 3: de eigen woning verhuist van box 1 naar box 3

Het kan ook dat in een nieuw Regeerakkoord wordt afgesproken dat de eigen woning fiscaal verhuist naar box 3. Daarmee zou het recht op hypotheekrenteaftrek in een klap voor iedereen verdwijnen. Als dit zonder aanvullende regelingen gebeurt, kost het een gemiddelde huiseigenaar al snel tussen de € 100 en € 250 netto per maand. Dat hebben specialisten doorgerekend.

Zelf actie ondernemen

Er is geen kant-en-klare oplossing voor het (mogelijk) wegvallen van het recht op hypotheekrenteaftrek. Maar zeker op de eerste twee scenario’s kun je zelf actie ondernemen, al dan niet met hulp van een expert op het gebied van hypotheken. Als je al sinds 2001 een hypotheek hebt, heb je nog 10 jaar de tijd! Tenminste, als de regels niet veranderen.




Besparen op je hypotheek? Vijf mogelijkheden!

Je hypotheek oversluiten, extra aflossen en het verlagen van de risico-opslag op jouw hypotheek. Laat geen geld liggen en check hoe jij als huiseigenaar kan profiteren van de extreem lage hypotheekrente.


Gemiddeld bestaan de maandelijkse vaste lasten voor woningeigenaren voor 30% uit de hypotheek. Al met al nemen hypotheeklasten dus een flinke hap uit het huishoudbudget. Veel mensen letten wel op de prijs van boodschappen maar houden zich niet bezig met besparen op de hypotheek. Dit terwijl er meer te winnen valt dan het voordeel van een goedkoper pak hagelslag. Onderzoek of oversluiten, rentemiddelen of andere mogelijkheden in jouw situatie interessant zijn.

Het afsluiten van een hypotheek is een tijdrovende en spannende aangelegenheid. Als het afsluiten eindelijk is gelukt, gaan de papieren vaak met een zucht van verlichting de kast in. Om daar vervolgens te verstoffen. Dit kan je duur komen te staan. In de afgelopen jaren zijn de hypotheekrentes flink gedaald en de huizenprijzen gestegen. Hier kan je mogelijk van profiteren.
Globaal zijn er vijf manieren om te profiteren van een lagere rente.

1. Aflopen rentevaste periode

Met de bank heb je bij het afsluiten van je hypotheek afgesproken hoe lang de rente vaststaat. Als deze periode afloopt, krijg je automatisch een nieuw voorstel van je huidige geldverstrekker. Neem dat aanbod niet blindelings aan. Bij andere geldverstrekkers ben je mogelijk goedkoper uit, wat flink kan schelen in je maandelijkse lasten.

2. Risico-opslag kan omlaag

Bij een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie heb je vaak te maken met extra rente in de vorm van risico-opslag. Aan de hand van de verhouding tussen de woningwaarde en je hypotheekschuld wordt bepaald hoe hoog die opslag is. Des te kleiner het verschil des te hoger de opslag. Omdat woningen de laatste paar jaar flink in waarde zijn gestegen, of omdat je (extra) hebt afgelost, is het verschil mogelijk groter geworden. Check of je in aanmerking komt voor rentekorting.

3. Hypotheek oversluiten

De hypotheekrente is ongekend laag. Je hypotheek oversluiten is een optie om hiervan te profiteren. Je lost je oude hypotheek af en sluit vervolgens een nieuwe hypotheek af tegen een lagere rente. Oversluiten brengt echter wel kosten met zich mee. Omdat je eerder dan gepland je hypotheek aflost, krijg je te maken met een boete. Daarnaast maak je ook advies-, notaris- en taxatiekosten. Benieuwd of oversluiten wat voor jou is? Met deze gids helpen we je op weg.

4. Rentemiddelen

Om je hypotheek over te sluiten heb je middelen nodig om de bijkomende kosten te betalen. Als je die niet hebt, is rentemiddeling een alternatief. In tegenstelling tot oversluiten kan rentemiddeling alleen bij je huidige hypotheekverstrekker. Je spreekt een rente af die tussen je oude hypotheekrente en de huidige rente valt (het gemiddelde). Ook hier heb je te maken met een boete, omdat je eerder dan gepland je oude hypotheek aflost. Het voordeel is je deze boete kan uitsmeren over de looptijd van je nieuwe hypotheek. Zo hoef je het totale bedrag niet in één keer te betalen. Alleen de administratiekosten worden wel bij aanvang in rekening gebracht.

5. Aflossen hypotheek

Eén van de simpelste oplossingen blijft aflossen. Bij de meeste hypotheken kun je jaarlijks een bedrag boetevrij aflossen. Door af te lossen wordt je schuld en daarmee ook je hypotheeklasten lager. Los je meer af dan jaarlijks is vrijgesteld dan krijg je wel te maken met een boete. Bedenk wel of je het geld daadwerkelijk kunt missen op termijn voordat je enthousiast extra aflost.

Je kunt op verschillende manieren profiteren van de lage hypotheekrente en hoge huizenprijs. Zoek goed uit welke opties in jouw situatie interessant zijn en houd rekening met eventuele kosten. Onze adviseurs brengen de mogelijkheden graag voor je in kaart




Bezwaar tegen de WOZ-waarde: in deze situaties maak je kans

De WOZ-waarde van je woning wordt onder andere bepaald door vergelijkbare woningen in de buurt. Dat is niet altijd realistisch. In welke situatie maak je kans met een WOZ-bezwaar en waarom is protesteren niet altijd verstandig?


Binnenkort ontvang je de nieuwste WOZ-beschikking. Net als afgelopen jaren zal de waarde fors hoger uitvallen dan het jaar ervoor. De verder gestegen huizenprijzen tillen de gemiddelde WOZ-waarde naar nieuwe records. Het gevolg voor jou als huiseigenaar is stijgende woonbelasting. Heeft de gemeente de waarde van jouw woning niet goed ingeschat? Je kunt hier  bezwaar tegen maken. Wanneer heeft een WOZ-bezwaar kans van slagen?



WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. Volgens deze wet bepaalt de gemeente jaarlijks wat jouw woning waard was op 1 januari van het voorgaande jaar. De hoogte van je woningwaarde heeft invloed op de volgende woonbelastingen:


De WOZ-waarde is ook de grondslag voor schenk- of erfbelasting bij het schenken of erven van een woning. Voor eigenaren van één of meer verhuurwoningen geldt dat een hogere WOZ-waarde kan resulteren in meer vermogensbelasting in box-3.

Wanneer maak je kans met een WOZ-bezwaar?

De gemeente schat de waarde van jouw woning onder andere in aan de hand van vergelijkbare woningen in je buurt. Een gemeentelijke taxateur gaat niet alle huizen langs, er wordt een computermodel gebruikt voor de waardebepaling. Net als alle standaard modellen is ook deze niet feilloos. Zeker in de onderstaande gevallen kan een WOZ-bezwaar slagen:

  • Bij achterstallig onderhoud
  • Stankoverlast (als er vlak naast jouw woning een patatzaak zit)
  • Jij wel of geen uitbouw of dakkapel hebt
  • Geluidsoverlast
  • Asbest
  • Bodemverontreiniging
  • Uitzicht dat belemmerd wordt, denk aan windmolens of de bouw van een nieuw appartementencomplex


Onderzoek hoe de WOZ-waarde is vastgesteld

Als je het niet eens bent met de gemeente, kun je binnen zes weken bezwaar maken. In de brief die je hebt gekregen met de beschikking staat hoe je dat kunt doen. Vraag vervolgens het taxatierapport van de gemeente op. Hierin staat hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen en daarmee kun je zelf concreet maken waarom jouw woning meer of minder waard is.

Bezwaar WOZ-waarde met terugwerkende kracht

In uitzonderlijke situaties kan je met terugwerkende kracht bezwaar maken. Dit is mogelijk tot maximaal vijf jaar terug en wordt ambtshalve bezwaar genoemd. Je gemeente is verplicht dit bezwaar te beoordelen als uit de controle blijkt dat de WOZ-waarde in de afgelopen 5 jaar meer dan 20% en een minimum van €5.000 te hoog was vastgesteld











Overdrachtsbelasting 2021

Het kabinet verbetert de toegang voor starters tot de woningmarkt. Vanaf 2021 betalen woningkopers jonger dan 35 jaar, die een huis kopen en daar zelf in gaan wonen, eenmalig geen overdrachtsbelasting. Dat scheelt hen 2% van de aankoopprijs. Vanaf 1 april 2021 geldt de aanvullende voorwaarde dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000. Kopers van 35 jaar of ouder die in de woning gaan wonen betalen 2%. Andere kopers, zoals beleggers, gaan 8% betalen.



Hypotheek 2021: de belangrijkste veranderingen op een rij

Zoals elk jaar verandert er ook in 2021 weer het nodige aan de hypotheekregels. De belangrijkste hebben we in dit artikel voor je verzameld.

1. NHG-grens omhoog naar € 325.000

 

De zogenoemde kostengrens voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) gaat verder omhoog. Nu mag de hypotheek nog maximaal € 310.000 zijn om voor NHG in aanmerking te komen. Vanaf 1 januari 2021 is dat € 325.000. Tref je extra energiebesparende voorzieningen, dan kun je zelfs een NHG-hypotheek tot € 344.500 afsluiten.

 

Het grote voordeel van een NHG-hypotheek is dat je een lagere rente betaalt. Dat kan wel tot 0,6% schelen. Je moet wel eenmalig een premie van 0,7% van de totale hypotheek betalen. Maar die verdien je snel terug.

 

2. Tweede inkomen telt voor 90% mee

 

Vanaf 1 januari 2021 telt het tweede inkomen voor 90% mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. Nu is dat nog 80%. Dat betekent niet automatisch dat tweeverdieners meer mogen lenen. Hoeveel je in 2021 mag lenen, hangt namelijk ook nog af van de nieuwe woonquotes van het Nibud. Hierin staat welk percentage van je inkomen je mag gebruiken voor de hypotheek.

 

3. Studieschuld telt minder zwaar

 

Goed nieuws voor ex-studenten met een studieschuld. Die weegt volgend jaar namelijk minder zwaar mee. Nu geldt nog een vast percentage, vanaf 2021 rekent de bank met de gemiddelde rente over de afgelopen vijf jaar. Dat is gunstig, omdat de rente al langere tijd historisch laag is. Daardoor kun je meer lenen voor je huis.

4. Geen overdrachtsbelasting tot 35 jaar

 

Vanaf 2021 hoeven huizenkopers onder de 35 waarschijnlijk eenmalig geen overdrachtsbelasting te betalen voor woningen tot € 400.000. Nu ben je nog 2% belasting kwijt als je een bestaande woning koopt. Op een huis van € 300.000 scheelt dat dus € 6.000. De Tweede en Eerste Kamer moeten nog wel instemmen met dit voorstel.

 

5. Maximale aftrek omlaag

 

De hypotheekrente die je betaalt, mag je bij je belastingaangifte aftrekken van je inkomen. Daardoor hoef je minder aan de fiscus te betalen. Verdien je meer dan € 68.507 bruto per jaar? Dan mag je volgend jaar minder hypotheekrente aftrekken. Nu is het maximale aftrekpercentage nog 46%, in 2021 is dat nog maar 43%.

 

6. ‘Coronatoets’ voor ondernemers en zzp’ers

 

Heb je een bedrijf of ben je zzp’er en wil je een hypotheek afsluiten? Dan is de kans groot dat je een ‘coronatoets’ moet invullen. Dat geldt in elk geval als je kiest voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie.

 

Als ondernemer of zzp’er moet je antwoord geven op de vraag of jouw bedrijf financieel wordt getroffen door de coronacrisis. Is het antwoord nee, dan moet je uitleggen waarom niet. Is het antwoord ja, dan moet je meer vragen beantwoorden. 



oversluiten hypotheek zorgt voor record aanvragen                           

Het oversluiten van de hypotheek blijft populair, met een verdubbeling ten opzichte van vorig jaar. ook de verbouwingsdrang is duidelijk terug te zien. kopers doen het iets rustiger aan in de huidige markt.

 



 op de hypotheek markt zit de vaart er nog steeds goed in. in het tweede kwartaal van dit jaar nam het aantal geregistreerde aanvragen maar liefst 40% toe ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. 

Vooral huiseigenaren die hun hypotheek oversluiten veroorzaken de groei . 

Ook het afsluiten van een tweede hypotheek is onverminderd populair. 

piek oversluiten hypotheek                                                                        

 Veel huiseigenaren zien de huidige lage hypotheekrente als een kans om de maandlasten te verlagen. 

In vergelijking met vorig jaar is het aantal mensen die oversluiten verdubbeld.  

Met namen het oversluiten van hypotheken zonder nationale hypotheek garantie (NHG) is in trek.  

Ook  nam het gemiddelde bedrag dat is overgesloten toe.

Meer verbouwd met minder geld                                                                                              

  in de afgelopen maanden was het topdrukte bij veel bouwmarkten, hoveniers en bedrijven in bijvoorbeeld zonwering. 

De drang om te klussen en verbouwen zien we duidelijk terug in de hypotheekcijfers. 

Het aantal afgesloten tweede hypotheken nam toe naar 17.000, een stijging van 60% ten opzichte van het tweede kwartaal 2019.

Het hypotheekbedrag bleef met gemiddeld € 50.000 nagenoeg gelijk. 

Wel werd er met een min van 45,6% fors minder eigen geld ingelegd. 

De exacte reden hiervoor is niet onderzocht , al kan hier onzekerheid rond de corona crisis een rol spelen.

Woningkopers iets minder actief                                                                                                 

 Tot nu hebben we heet vooral gehad over mensen die al een huis hebben. 

Hoe zit het met de kopers?

Die waren in het tweede kwartaal goed voor 79.229 hypotheekaanvragen. 

Dit is 14,9% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. 

Hiermee lijkt de groei iets af te vlakken ten opzichte ven eerder dit jaar. 

In lijn met de prijsstijgingen van woningen nam ook het gemiddelde hypotheekbedrag toe.

Gemiddeld werd er €310.000 geleend, bij een gemiddelde woningwaarde van € 378.000 de grootste stijging van hypotheekaanvragen is voor rekening van de nieuwbouwwoning, met een plus van 37%. deze groep leende gemiddeld €494.000 (+4,5%) om woningen te kopen ter waarde van €613.000. 

Denkbaar is dat de toename komt door een versnelling van de verkoop, na een tijd van gedwongen corona-stilstand. 

Veel huiseigenaren hebben de luxe overwaarde, waarmee ze de nieuwbouwwoning deels financieren 





Wanneer loopt jouw aflossingsvrije hypotheek af?

Heb jij een – deels – aflossingsvrije hypotheek? Dan bestaat de kans dat jouw hypotheekverstrekker eerdaags contact met je opneemt. Zeker als die vindt dat je het risico loopt om in de problemen te komen. Dat moet namelijk van Wopke Hoekstra, de minister van Financiën.




Er zijn nog best veel aflossingsvrije hypotheken in Nederland. In financiële zin gaat het om ongeveer de helft van al het uitgeleende hypotheekgeld. En hoewel er in de afgelopen jaren meer hypotheken zijn afgesloten waarbij je wel tijdens de looptijd aflost, kiezen veel mensen nog altijd voor een aflossingsvrije hypotheek.

Verwarrend

Eigenlijk is de term ‘aflossingsvrije hypotheek’ verwarrend. Want hoewel je gedurende de looptijd ervan niet aflost, wil de bank aan het einde van de rit natuurlijk wel geld zien. Als dat allemaal in stenen zit, zul je dus een nieuwe hypotheek moeten afsluiten. En dat is niet altijd mogelijk.

Eind 2019 waarschuwde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) er al voor dat veel aflossingsvrije hypotheken rond 2035 aflopen. Voor een flink aantal huiseigenaren valt dit samen met hun pensionering en het verlies van het recht op hypotheekrenteaftrek. Daardoor hebben ze vaak minder inkomen én hogere woonlasten. In zo’n situatie kan het lastig zijn om een nieuwe hypotheek af te sluiten.

Hoe eerder, hoe beter

Gelukkig zijn lang niet alle aflossingsvrije hypotheken problematisch. Wat de minister vooral belangrijk vindt, is dat je een bewuste keuze maakt over jouw aflossingsvrije hypotheek.

Mogelijk betekent dit dat je actie moet ondernemen. Bijvoorbeeld door ‘m over te sluiten naar een hypotheek waarbij je wel aflost. Of door nu alvast een deel af te lossen. Maar pas op: als je al je spaargeld in stenen stopt, heb je geen reservepotje meer om financiële tegenslagen mee op te vangen.

Alle mogelijkheden op een rij

Hoe eerder je weet waar je precies staat, hoe meer tijd je hebt om maatregelen te treffen. Daarom is het slim om weer eens in kaart te brengen hoe je ervoor staat. Wat betekent het stuk ‘aflossingsvrij’ voor jouw hypotheek en de betaalbaarheid ervan. Als Erkend Financieel Adviseur help ik je graag bij het maken van een analyse, duid ik de gevolgen voor de toekomst en zet ik alle mogelijkheden die je hebt voor je op een rij.


Bij vragen neem gerust contact op : 

Fons van de Langenberg

073-6897256 / 06-52841877
E mail: info@vdl-finadvies.nl